在住宅地产风云变幻的背景之下商业地产值得引起更多投资者的关注
圣诞新年假期刚刚过完，新西兰全国房市逐渐回归如常。
新西兰房地产协会(REINZ)发布的最新12月房产销售数据显示，包括奥克兰在内的全国房市，都出现了环比降温现象。
CoreLogic发布的截至2021年12月的季度数据显示，全国平均房价为1,006,632纽币，首次破100万大关。不过，CoreLogic也同时指出，有迹象表明市场正在放缓。
CoreLogic研究主管Nick Goodall表示， 尽管房价持续增长，但在2021年10月底达到创纪录的28.8%涨幅峰值后，最近两个月增幅趋缓。这表明房价不会按照这个速度一直涨下去。
有业内人士称，在住宅地产风云变幻的背景之下，商业地产值得引起更多投资者的关注。
那么，你可能要问了：如何选择合适的商业地产投资项目?怎样才能做到避坑、不踩雷呢?
别着急，小编带你慢慢捋。
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多元化投资“上车”房市
随着住宅房地产市场的投资者日益冷静，越来越多人将目光转向商业地产市场。
作为多元化投资组合中的重要一环，商业地产在新西兰房产业扮演着关键角色。
老道的投资客，往往都会合理进行投资配置，多元化投资组合，尤其是在房市波动、政策频出的当下。
来自新西兰媒体的报道显示，商业地产的表现在去年十分亮眼，甚至不逊色于住宅地产：需求不断上涨，价格同样飙升。
有业内人士表示，除了传统上的写字楼、工业地产、购物中心等，与民生息息相关的商业地产，同样是“蓝筹股”，投资收益非常稳定。
幼儿园地产投资，便是其中一个典型“代表”。
那么，如何才能参与幼儿园地产投资呢?
显然，个人投资一整个项目不仅需要更多的资金和经验，也需要更大的风险承受能力和判断力。
问题又来了：有没有一种妥善、安全、回报可观的投资方式，涉足幼儿园商业地产投资?
现在，小编就要为大家推荐一个扎根行业多年的投资机构——
源盛资本
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幼儿园物业基金引发关注
源盛资本所推出和管理的基金，和幼儿园商业地产息息相关。
它，便是幼儿园物业基金——成立于2015年的新西兰房地产投资信托基金(NZREIT)。
为什么选择幼儿园?最关键的原因，便是它与每一个家庭都息息相关。
“很多家庭都有小孩，小孩都需要上幼儿园，而新西兰尤其是奥克兰，幼儿园产业的发展可谓是如火如荼。”
源盛资本创始人之一、董事Peter Jiang介绍，与传统商业地产基金类似的是，投资人进行投资后，可以持有物业的一部分，这一点和借钱与他人有所不同，“投资人的回报是物业的租金收入，其同时也能持有物业。”
不同之处，则是投资者设计的底层资产大有不同。Peter介绍：“幼儿园物业基金的现金分红投资回报约为6%，其收益主要来源于租金，物业增值的回报则体现在基金的单位净值(价格)上。”
作为专业的基金管理人，源盛资本能够巧妙利用杠杆进行稳健投资，最终给予投资者相应回报。
而选择幼儿园产业，则代表着投资的抗风险能力较高。Peter说：“幼儿园运营一方面可以享有政府补贴，另外一方面由于回报不错、市场需求很大，所有相关物业的收益也非常稳固。”
总结而言，投资幼儿园物业，便是选择了一种稳健的投资方式。他说：“虽然物业增值可能不如去年的住宅地产那么迅猛，但长线来看，幼儿园物业基金投资是一项现金收益稳健、带有物业潜在升值潜力的投资标的。可作为多元化投资组合中，类似银行定存的稳健投资产品 。”
“丰富的行业经验，让我们能有效规避风险大的物业，选择符合我们预先设定好投资标准的优质物业。
“ 此外，个人投资者通过基金一同投资的好处也很明显：能够共同投资多个物业，避免投资过分集中的风险，提高抗风险能力。而专业的管理团队对物业集中管理，则能提高管理效率，大大减少相关的成本，个人投资者亦可省去自己管理物业的烦恼。”
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成功案例众多 投资回报可观
事实上，在涉足幼儿园商业地产之前，Peter自1996年开始一直是专业的移民顾问，已经协助数以百计的投资移民成功移民新西兰。
“自1999年开始新西兰政府推出新的投资移民政策以后，许多的投资移民家庭相继登陆新西兰，我就了解到市场上对靠谱、稳健投资项目的需求越来越大。”
很多年前，Peter便一直思考：如何帮助投资者，尤其是海外的投资移民，选择一项具备长期稳健、回报合理的商业项目。
“登陆新西兰后，投资移民的风险意识都很高。他们更倾向于稳健投资，所以很多人选择投资政府债券。”多年观察和实践后，Peter发现，幼儿园物业可以成为很好的投资标的。
“优质的新西兰的幼儿园物业非常难租到。由于政府对幼教的扶持政策，外加新一代父母的生活模式的改变，新西兰的幼教市场正在经历新老交替的时期。我想这应该是一个不错的投资产品，并开始着手研究。”
很快，源盛资本便收购了首个物业，并且成功的将物业原来的仓库改造成为全新的正规幼儿园物业：2017年，其将Rosedale的一处商业物业的货仓，改建为幼儿园，并最终于2019年完工。
万事开头难。有了第一步的实践和尝试，源盛资本幼儿园物业开发基金逐步走入正轨，产品更是愈发成熟。
第二个投资项目位于Glen Eden的Great North Road，于2021年3月底顺利完工。
最近的一个项目，是位于Beach Haven的一处原本要开发公寓的幼儿园。由于自身原因，前业主在2019年底圣诞前急卖物业，此后源盛资本入手，并迅速完成了前期的规划、报批和建设，预计今年初便能完工，“这也是我们此次计划融资的项目”。
小编了解到，目前，NZREIT提供两个子基金，即A类单元基金和B类单元基金。
简单来说，A类单元基金持有一系列已落成并出租的幼儿园物业投资组合，以满足希望从净租金收入中获得定期分红，并享受资本增值的投资者的需求。B类单元基金则适用于期待获得幼儿园物业开发利润的投资者。
NZREIT幼儿园物业基金自2015年成立之初，开始主要由PETER以及源盛资本的团队，PETER的投资移民客户，还有团队成员周边的一些朋友客户参与投资。
Peter介绍：“随着NZREIT幼儿园物业基金的不断发展壮大，特别是A单元基金的项目，在过去2年持续时期中的9次稳健分红，我们也获得了越来越多投资人的关注，特别是一些一直跟踪基金有丰富经验的投资者。”
NZREIT的目标很简单——不断收购和长期持有有多元化优质租户群，并具有增值潜力的幼儿园物业投资组合。
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产业正在变革 市场悄然转型
对于幼儿园投资项目，选择租户同样重要。
Peter介绍，源盛资本所经手的幼儿园，其租客非常多元化：“我们有新西兰的连锁幼儿园经营机构Just Kids加盟商，也有Happy Learning这样由实力团队运营的新晋品牌， 乃至Best Start这样全新西兰最大的运营商。这些公司都是非常优质的租客，也直接保证了投资者的长期稳健回报。”
据悉，NZREIT首先关注奥克兰及其周边地区，然后是新西兰其他增长强劲的地区。这些地区对专门定制、优质的幼儿园物业需求正在不断增长中。
Peter介绍，许多新西兰人并不熟悉的幼儿园产业，也正在悄然变革。
“此前新西兰市场发生了上市公司‘疯狂’收购幼儿园的现象，此后导致市场拥挤，部分地区供过于求，特别是在某些新、尚未成熟的区域。”
Peter直言，正如所有产业一样，幼儿园物业同样存在问题：“没有项目是100%挣钱的，行业经验和专业的投资决策此时便显得尤为重要。”
显然，转型，同样发生在幼儿园地产之中。
本次NZREIT计划融资的目的，是收购另一个新建成的125学生许可(以教育部最终审批为准)的幼儿园物业。
这一Offer，将于1月25日正式提供。
它位于199-203 Beach Haven Road，坐落在奥克兰北岸 Beach Haven 社区的中心，毗邻现有的 Beach Haven 当地社区商店。
小编了解到，该物业由Uwin Capital No. 1 Limited Partnership开发， B类单元基金是主力有限合伙人。租客是新西兰最大的幼儿园服务运营商Best Start，该物业预计于2022年2月下旬交付给租户使用，预计回报稳健、收入可观。
未来，NZREIT计划通过收购更多的幼儿园来实现增长，创始人与其他现有投资者将获得以同等权益进行再投资的机会。
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